砸上千万护盘，南都物业铁了心
文/乐居财经 徐酒眠眼下，回购的风也吹向了A股另一家独立第三方物企——南都物业（603506.SH）。春节之前，2月6日，南都物业收到了实控人、董事长韩芳《关于提议回购公司股份的函》；节后开工第二天，2月19日，南都物业就立刻召开了第三届董事会第十四次会议，以7票同意、0票反 对、0票弃权审议通过了回购议案。据此，南都物业计划在未来三个月内，动用内部资金2000万元(含)-4000万元(含) ，以集中竞价交易方式通过上海证券交易所回购公司股票，价格不超过人民币14.26元/股(含)，拟回购股份数量为1,402,524-2,805,049，占公司总股本的0.75%-1.49%。作为提振市场信心、拉升股价的常见资本运作方式之一，回购本身并不稀奇。不过，具体到物业板块来看，A股资本市场的物企加入“回购大军”，却还是最近几个月才开始有的事。2014年6月彩生活“破冰”港交所、2018年2月南都物业打破物企难登A股“魔咒”。物管行业资本化之路开启了近十年，从0发展到66家，完成了价值初建，走过了一程“造富神话”，又走过了一程估值回归理性。2021年下半年开始，受复杂的宏观经济环境及上游房地产信用危机的影响，物业板块整体估值大幅跳水、股价持续性下探、市盈率接连杀低。为了增强投资者信心，推动股价回升、修复市值，上市物企发起了多轮自救，包括回购、分红、股权激励。细细盘点其中的回购，不难发现下场的几乎全都是港股物企。尚有稀缺性的A股物企们，鲜少展开相关行动。直到四个月前，去年10月26日，A股独立第三方物企新大正（002968.SZ）董事长李茂顺率先坐不住，向公司发函提议使用自有资金1500万元（含）-2000 万元（含）竞价回购。次日，新大正召开董事会和监事会会议，审议通过了回购议案。2023年11月28日，新大正首次通过集中竞价交易方式回购了6.6万股，占公司总股本的0.029%，成交价格区间为13.43元/股至13.68元/股，总成交金额为89.62万元人民币（不含交易费用）。这也是A股物企的首次回购落地。过去很长一段时间里，A股物企的抗跌性相较而言都优于港股物企，不过行业监管更加严格及地产影响未消，物管股持续动荡，A股物企也难逃市值管理考验。最近四个月，包括珠江股份在那的6家A股物企，股价区间跌幅都在20%以上，而中天服务、南都物业、新大正三家物企的区间跌幅分别约为34.65%、34.29%、33.93%。时间线拉长，放眼整个物业板块，估值修复仍道阻且长。据《丁祖昱评楼市》，2022年10月31日，物业股估值触底，跌至8.44倍；当年末，房地产政策回暖，物业股估值也呈现回调趋势，2023年4月12日估值回调至年内最高位，约12.86倍，但随后估值再度下滑，截止2023年末PE均值下滑至10.44倍，而全年均值为11.26倍，仍处于较低水平。面对低迷的二级市场，上市物企回购汹涌。2021年，共有9家上市物企回购85次，累计回购5564.8万股，回购金额达10.04亿元。2022年，共有8家上市物企回购92次，累计回购9919.68万股，回购金额约3.98亿元。而在刚过去的2023年，10家上市物企共进行了259次回购，涉及股份数量总计约2.91亿股，累计回购金额约10.03亿元。其中，金科服务创资本市场最长回购记录，自2023年6月12日开启第一次股份回购，年内累计回购98次，回购2882.62万股，回购金额约为2.64亿元。今年1月2日，金科服务在斥资189.44万元继续回购20万股后，似乎按下了暂停键。2月2日，其注销了去年10月16日以来回购的1565.72万股。绿城服务的回购也较为密集，自2023年8月30日开启第一次股份回购，年内累计回购71次，回购4434.4万股，回购金额约为2.63亿元。其最近一次回购，停在了2024年1月18日，而这是绿城服务今年以来的第12次回购，累计回购2313.6万股，回购金额5885.63万元。去年以约2.63亿元回购了6次的碧桂园服务，创下了行业年内的回购金额最多的纪录。往前追溯，2022年德信服务的回购金额最多，约为1.20亿元；2021年碧桂园服务回购金额最多，耗资5.93亿元。与此同时，2023年碧桂园服务也创造了物管圈单日最大回购纪录。去年9月4日，碧桂园服务一口气回购了1067.4万股股份，占总股本的0.3164%；按照每股价格为9.37-9.39港元计算，耗资超1亿港元。或高频、或大额的回购，作用到物业股估值修复上，目前体现出的拉升效果还十分有限。物管行业股价长期低迷，根本症结在于地产，地产寒霜之下，关联开发商欠款减值风险加剧，以及部分物企花样百出的利益输送，也暴露了治理性与独立性问题，破坏了投资者的信任。物管企业估值的整体修复，或还将需要很长一段时间。而汹涌的回购，短期内内应该也不会在物业股中停止。目前，“A+H”股中的“国家队”物企中，下场回购的还只有一个万物云。相关公司：南都物业sh603506
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