国常会要求优化房地产政策，房价要见底了吗？
近几天房地产领域最大的热搜就是“房价降了23%”，这个数据的真实性我们暂且不去较真 ，但是房价是真跌了，而且是全国性的普跌，这是共识也是现实，作为普通人我们关心的是房价见底了吗？如果到底了，那么观望的就该上车了，准备割肉的就该再等等，判断的方向的背后都是实实在在的利益。房价要见底了吗？要回答这个问题，我们都需要关注一下“国常会”（国务院常务会议）对房地产的论述，这是最高层对当前房地产形势的整体判断，以及往后政策调整方向和力度的定调，没有任何一个人和机构能够比这个更权威。房价能够跌下来是政策主动出击刺破的，能否见底也是需要政策兜底的。1、房地产对国计民生有多重要？首先我们要回答一个问题，那就是房地产对国计民生到底有多重要，于国于民到底有多大的作用？一个行业的重要性就决定了国家对他的态度，一个无关紧要的行业，国家会花费大力气关注和干预吗？一个事关国家经济发展和老百姓核心利益的行业，国家会任其自生自灭吗？国常会的第一句话就为房地产的重要性定调了：房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。这一句话没有一个字是多余的，句句精华，房地产产业链条长、涉及面广，这个很好理解，从钢筋水泥等原材料、建筑施工、设计销售、装修管理、家具家电，涉及到方方面面，产业链之长、涉及面之广，恐怕没有第二个产业能够比得上。既然如此，对老百姓有多重要呢？事关人民群众切身利益！也就是说如果房地产出问题，是不合法老百姓切身利益的，这个行业必须稳定，稳定房地产就是维护了人民群众的切身利益，对民生的重要性已经无以复加了。对国家又有多重要呢？事关经济社会发展大局！这个定调大家仔细琢磨琢磨，有几个行业能够担得起这10个字，于国于民，房地产的重要性已经显露无疑了，房地产是国民经济的支柱，是老百姓的切身利益所在。对房地产的重要性已经论述完毕了，接下来就是说做得怎么样，以后要如何改进的问题了。2、去年做得怎么样？既然房地产对国计民生如此重要，那么去年做得怎么样呢？我们先来看看国常会对去年房地产工作的总结：去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。去年以来，各个城市因城施策优化/放松房地产调控，大家要注意“优化”两个字在不同语境下的意义是截然相反的，如果是房价在持续上涨的过程中，优化的意思是要加大收紧房地产政策的力度，如果是在房价下跌的过程中，优化的意思是放松房地产政策。在当前的语境下当然是放松房地产调控政策，具体做了哪些优化措施呢？第一是落实保交楼。买房人给了钱了，房子没有交付，这种事情不能继续发生，否则对老百姓不公平，严重了还会动摇社会根基。第二是降低房贷利率，去年以来房贷利率降幅还是挺大的，一方面是5年前以上LPR下调了很多，同时首套房利率可以在LPR基础上下调20个基点 ，有些城市甚至下调50个基点，降利率其实就是房价，因为无论是房价还是利息支出，本质都是你购房的成本，都算是房价的组成部分，所以买房不能只看房价本身的高低，还还看利率这个金融成本的高低。最后一句是对去年房地产工作取得成绩的总结，守住了不发生系统性风险的底线！这个评价还是挺高的，总体还是做得不错，起码是及格的，达到及格分数线以上了。3、有哪些不足需要改进的？及格就行了吗？保持去年的优化方向和力度就行了吗？显然是不行的，去年的工作只能说是及格线以上，但是还不够，这个意思我们可以从这段话中进行理解：要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。这段话我的理解是有有三层意思，第一是做得还不够，要继续优化房地产政策。我个人的理解是要加大加快松绑房地产政策的力度。继续做好保交楼、保民生、保稳定工作。保民生很好理解，因为事关老百姓切身利益，如果不能保交楼，烂尾了，老百姓的钱打水漂了 还欠一屁股债，那又何谈民生呢？最后就是保稳定，我理解的保稳定，首先是房地产市场要稳定，要保交楼，同时要稳定房价，不能大起大落，以前有一个论述叫做“稳房价、稳地价、稳预期”，我个人理解本次的保稳定工作就包含了这层意思。第二是针对不足要有具体的举措，那就是进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，也就是要继续给房地产项目融资输血，要为前面的保交楼提供条件，如果没有钱，拿什么来保交楼呢？没有钱一切都无从谈起。但是仅仅融资输血还是不够，要系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，这意思是要加大松绑力度，和以前说的满足刚需和改善型住房的意思差不多。第三是怎么做呢？加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。这个话就是落脚点了，房子需求虽然少了，但是高品质的住房供给还是不够，要建设更多好房子，满足更高品质的住房需求。4、房地产的未来发展模式是什么？最后一段是对未来房地产发展模式的概述，这一句话值得大家仔细看：要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。房地产的供求关系已经发生变化，需求层面总量上已经大幅下降了，2021年销售了15亿平米的商品住宅，2023年跌到9.5亿平米，萎缩了三分之一，2024年还会继续下降，这是总量上的需求端萎缩。需求端下降了，供给端自然要下降，2019年新开工的商品住宅面积是16.7亿平米 ，2023年跌至7亿平米，萎缩了58%。房地产行业迎来了根本性的变化，所以所有的政策都需要随之调整，未来的模式就是“市场+保障”的住房供应体系了，要改革商品房相关基础性制度，市场供应的房子是倾向于高品质的住房 ，这是需要市场提供和解决的，为收入较高的人群解决高品质的住房需求问题。但是穷人也得有房子住，那就用保障房来解决，保障房的质量肯定不能太好，保障房只能解决基础的居住需求，要住更好的房子，自己去市场上购买，但是价格肯定不低，因为说到底是用高品质房的钱去建设保障房，这个大家能够理解吗？政府只管兜底的问题了，解决你不露宿街头的难题，市场的归市场，你有钱就从市场买贵的好的，所以以后房价会怎么走？其实答案已经很清晰了。房价见底了吗？政策底是见了，或者是即将见了，市场低还要看这次国常会之后，各地政府会出台哪些措施，我们拭目以待，低品质的房子价格还会下降，但是高品质的房子，价格会稳住，未来还会缓慢上涨。以后的房地产市场是两条线，房价走势也是两条线，往上走还是往下走要看城市，单个城市要看品质。
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